▊ 英国基本国情与人口结构
英国地处欧洲西部，由大不列颠岛上的英格兰、苏格兰、威尔士以及爱尔兰岛东北部的北爱尔兰和众多附属岛屿构成，总面积约 24.41 万平方千米。其独特的地理位置使其拥有丰富多样的自然景观，也在一定程度上影响着人口的分布。英国人口约 6700 多万，人口密度相对较低，呈现出地多人少的特征。这种人口结构深刻地塑造了英国的住房格局。
土地资源的相对充裕，使得英国人在住房选择上更倾向于追求宽敞舒适的居住空间。独立式别墅因其能够满足人们对私人空间、宁静环境的追求，成为许多人理想的居住选择。独立式别墅不仅拥有较大的居住面积，还往往配备花园等附属设施，让居民能够亲近自然，享受惬意的生活。相比人口密集的城市，独立式别墅更能满足人们对生活品质的要求，这也是大部分住宅以独立式别墅存在的重要原因之一，为后续不同住宅类型和产权类型的发展奠定了基础。
▊ 住宅类型及产权类型
英国的住宅类型丰富多样。独立屋 / 平房在英国住宅中占比最大，达到 77.9%（1930 万户）。其中，半独立式占 31.5%（780 万户），独立式占 23.2%（580 万户），联排占 23.2%（570 万户）。从地区差异来看，伦敦地区居住在独立屋 / 平房的家庭比例仅约 46%，远低于英格兰其他地区的 80% 左右 。公寓占比为 21.7%（540 万户），在伦敦，这一比例高达 54%（180 万户），且伦敦私人租赁比例高，社会公租房占 23.1% 。临时或移动住宅占比 0.4%（10.4 万户），人数较 2011 年略有增加（数据来源于英国国家统计局2021年）。
在产权类型方面，永久产权意味着业主对房屋及其所占土地拥有永久性的全部产权，包括地上和地下资源。大部分别墅属于永久产权，业主可以自由处置房产，并且无需缴纳物业费和地租（英格兰和威尔士地区自 2022 年 6 月 30 日起取消未来房屋的地租）。土地租借权常见于公寓，业主购买的是一定年限内（如 125 年、250 年或 999 年）的居住权利，土地归地主所有。承租人需要支付物业费、地租（部分已取消），同时在租约到期前需与地主协商续租事宜。
股份产权是英国地方政府房屋协会提供的福利政策，申请人可根据自身经济实力购买房产 25% – 75% 的产权，剩余部分支付租金，出售时按持有股份比例获得回报。共享型永久产权多见于小型公寓楼房，建筑内业主共同享有公寓楼一定比例的房产权股份，这种产权模式有助于保障居民对公寓的管理掌控权，确保公寓得到妥善维护，但并非英国主流的产权方式。不同产权类型在权利、义务和费用上差异明显，反映出英国物业产权的多样性。
▊ 英国居住市场发展概况
20 世纪初，大约 90% 的英国人依靠租房解决居住问题。随着时间的推移，英国的住房建设和分配制度发生了显著变化。20 世纪末，英国推行住房制度改革，将大量国有住房出售给租户，这一举措使得许多人实现了从租客到业主的转变，极大地改变了英国人的住房方式。同时，一些半官方的住宅合作社也积极集资建房，将房屋出售或出租给中低收入家庭，为住房市场注入了新的活力。
这些变化对英国物业市场产生了深远影响。国有住房的出售增加了私人房产的比例，推动了房地产市场的发展，也促使物业管理行业不断完善和发展。住宅合作社的出现，为中低收入群体提供了更多的住房选择，在一定程度上缓解了住房压力，也丰富了住房供应的形式。
如今，70% 的英国人拥有了自己的住房，并且一项调查显示，90% 的英国人希望拥有一套有产权的住房。这充分体现了住房产权在英国社会的重要地位，它不仅是居住的保障，更是一种资产的象征，承载着人们对稳定生活和财富传承的期望，深刻影响着英国住房市场的发展方向。
▊ 物业管理特点
在英国，独栋类住宅由于其建筑和居住的独立性，通常由私人自行负责维护管理。业主们会根据自身需求和房屋状况，自主安排诸如房屋修缮、庭院打理等维护工作，相关费用也完全由业主个人承担。我们所说的英国物业管理模式则主要是指在各种产权之下公寓的物业管理模式。在永久产权公寓中，业主是房屋的完全所有者，对房屋及其附属设施拥有自主管理的权利。为了更好地管理公共区域和设施，许多业主会选择成立居民管理委员会。居民管理委员会负责制定公寓的管理规则，监督公共区域的维护和管理工作，代表业主与物业管理公司进行沟通和协商。物业管理公司则受居民管理委员会聘请，承担具体的日常管理服务工作，如公共区域的清洁、安保、设施设备的维护与保养等。
土地租借权公寓的管理主体则更为多元。土地所有者（通常是开发商或私人土地所有者）作为永久产权人，对土地拥有所有权，并负责公共区域的维护和管理，前期物业管理由开发商选定物业公司，出售房屋时会制定公约明确各方权利义务，业主入住后可成立委员会决定是否更换物业。一般会聘请专业的物业管理公司来具体执行相关工作。业主（即承租人）虽然对房屋本身拥有一定年限的使用权，但需向土地所有者支付物业管理费、维修费和地租。在这种模式下，物业管理公司需在土地所有者的监督下，为业主提供服务，确保公共区域的正常运营和维护。
股份产权公寓多为英国住房协会提供的保障房租赁房，物业管理由住房协会负责，共享产权公寓则由业主共同负责，形式与永久产权公寓相近。
在英国的物业管理体系中，业主组织发挥着至关重要的作用。居民管理公司（RTM）和居民管理委员会是常见的业主组织形式。居民管理公司负责建筑物的日常运行和维护，涵盖公共区域的清洁卫生、设施设备的正常运转等工作。在财务管理方面，它承担着物业费用的收取、使用规划以及财务报告的编制等职责，确保物业费用合理使用，保障业主的经济利益。同时，居民管理公司还负责协调各类维修工作，及时处理房屋及设施出现的问题，保障业主的居住环境和生活质量。居民管理委员会通常由居民选举产生，负责管理居民管理公司的日常运作，作为独立的法律实体，它既可以由居民自行设立，也可能由房东任命，在维护业主权益、监督物业管理公司等方面发挥着重要的监督和协调作用。
物业公司在不同产权模式下扮演着不同的角色。在所有产权模式中，物业公司都提供基本的物业管理服务，如公共区域的清洁、安保、设施维护等。但在不同产权模式下，其服务的侧重点和受监管程度有所不同。在永久产权模式下，物业公司主要对居民管理委员会负责，受居民管理委员会的监督；而在土地租借权模式下，除了业主的监督外，还需接受土地所有者的管理和监督。此外，物业公司还会根据不同公寓的特点和业主需求，提供一些个性化的服务，如租赁协调服务等。同时，物业公司的行为受到行业自律组织和相关法律法规的约束，以确保其服务质量和规范性。
在管理费用收取方面，存在三种常见的管理模式。综合服务承包制类似包干制，物业管理公司凭借签订标准化合同，全面负责公共设施维护、安保、清洁等服务，常见于规模较小的公寓。酬金制多见于大型社区及部分豪华物业，其物业管理费用涵盖服务成本与物业公司酬金，同时要求物业公司向业主公开账目，保障管理透明性。而信托制常用于社会住房，借助信托机制保证资金使用的透明与合规。在英国的物业费水平因地区和住宅类型有所差异。2023 年，伦敦内城高层公寓的物业费约为 320 英镑 / 月（约 2880 元 / 月），非伦敦地区则在 150 – 200 英镑 / 月（约合 1350 – 1800 元 / 月）。另一种收费标准是按每平方英尺每年 2 – 9 英镑（约合16-72元/平方米/月）计算，以 76 平方米的户均居住面积为例，每年物业费在 1637.2 – 7367.4 英镑（约 14735 – 66000 元）。物业费占家庭年收入的比例在 4.74% – 11.13%（全英家庭收入中位数场景）。
▊ 多产权管理模式下的问题及改良
尽管英国的物业管理体系较为完善，但在多产权管理模式下，尤其是租赁产权公寓，仍然暴露出一些问题。其中，房屋质量问题导致的赔偿困境是较为突出的问题之一。曼彻斯特业主 Chris Hayes 在 2017 年购买的公寓，不到一年屋顶就开始漏水，由于房子是租赁产权，保险公司拒绝赔付，他面临着高达 17 万英镑的维修费。同样，伦敦租赁产权业主 Dan Bruce 购买的房子因结构不合理、外墙裂缝等问题面临被拆除的命运，开发商却将维修费用转嫁给业主，他在过去 5 年花费了 30 万英镑的律师费与各方周旋，却至今未获得赔偿（例子来源于媒体文章）。这些案例表明，租赁产权业主在面对房屋质量问题时，由于产权的限制，难以获得合理的赔偿，权益得不到有效保障。
此外，物业管理费和维修费用的不合理转嫁也是一个严重问题。部分物业公司在管理租赁产权公寓时，存在收费不透明、随意涨价等现象，将本应由开发商或自身承担的费用转嫁给业主，导致业主负担过重。一些公寓的物业管理费在短时间内大幅上涨，甚至出现不合理的收费项目，如距离海边较远的小区却收取 “海上码头围墙保护” 费用等情况。
为了解决这些问题，英国政府出台了一系列法律和政策。其中，2024年执行的《租赁产权和永久产权改革法》旨在允许业主更容易地延长租赁产权，使业主能够在更稳定的居住环境中生活；同时，也方便业主购买永久业权，实现从租赁产权到永久产权的转变，增强业主对房屋的掌控权。在规范物业费条款方面，该法案引入标准化的物业费条款，防止业主支付天价物业费，保障业主的经济利益。此外，法案还规定保护租赁产权业主在挑战高昂物业费时不必支付高额法律费用，为业主维护自身权益提供了有力支持。《2002年公有制和租赁改革法案》则给了租住业主申请管理权（RTM），2/3的公寓持有人所持有的产权年限需高于21年，并且50%业主同意的情况下可以申请将管理权从地主手中转移至租户或直接影响物业公司管理行为。同时《房东与租客法》、《租赁改革法》也在费用收缴。物业费上涨等问题上做了规范。
▊ 英国主要的行业自律组织
在英国物业管理行业中，众多行业自律组织对规范物业管理企业管理行为，保障业主权利方面发挥着不可或缺的作用。这些组织各具特色，通过不同的方式推动着行业的发展与规范。
英国皇家特许测量师学会（RICS）在英国国内及全球都获得了广泛认可，是享有 “物业专才” 美誉的世界顶级专业性学会。在物业管理领域发挥着重要作用。其主导的全国家租赁保障计划（NALS）致力于提高租赁市场的标准和透明度。NALS 通过认证租赁代理和管理公司，并对其进行严格审查和监督，只有符合诚信经营、专业服务、财务稳定等高标准的企业才能获得认证。这为租户和房东选择租赁服务提供了重要参考，也促使租赁管理公司提升服务水平、规范经营行为。物业申诉处理计划（PRS）是一个独立的申诉处理机制，在解决物业管理纠纷方面至关重要。当业主、租户与物业管理公司出现争议，如对服务质量不满或对收费合理性存疑时，相关方可向 PRS 提出申诉。PRS 依据行业标准和法规进行调查调解，确保物业管理公司合规，有效保护业主和租户的权益，增强了公众对物业管理行业的信任。
皇家特许屋宇经理学会（CIH）是行业内极具权威性的组织。它成立于 19 世纪中叶，专注于房屋管理和物业管理领域。其宗旨在于提升房屋管理的科学性与艺术性，致力于为行业培养专业人才。CIH 主要通过开展专业培训活动，向从业人员传授房屋政策、实际操作经验、房地产金融知识等专业内容，帮助他们提升业务能力。同时，CIH 制定的行业标准在整个英国物业管理行业中具有广泛的认可度，成为衡量从业者专业水平的重要依据。获得 CIH 专业资格认证的人员，在就业市场上往往更具竞争力，也为行业整体专业素质的提升奠定了坚实基础。
租赁管理代理协会（ARMA）则聚焦于租赁管理领域。其核心目标是为租赁管理代理提供规范指导，确保租赁管理工作的透明度和公正性。ARMA 制定了一系列严格的行业标准和最佳实践准则，涵盖租赁业务的各个环节，从租赁信息的准确披露到租赁交易的合规操作，都有详细的规定。协会成员必须遵守这些准则，从而保障租户和房东的合法权益。ARMA 还为会员提供丰富的培训和资源支持，帮助租赁管理代理不断提升服务质量，适应市场变化和行业发展的需求。
国际物业管理协会（IREM）作为国际性的行业组织，在全球范围内对物业管理行业产生着深远影响。它制定的行业标准和规范，为英国乃至全球的物业管理公司提供了重要的参考依据。IREM 通过举办专业培训和认证活动，推动行业内的经验交流和创新实践。其培训内容涵盖物业管理的各个领域，从设施管理到客户服务，帮助从业者拓宽视野，提升专业素养，进而促进整个行业的健康发展。
▊ 各组织间的协调配合以及运行机制
英国政府深知行业自律组织在规范物业管理行业中的重要性，积极引导物业管理企业加入这些组织。以 ARMA 为例，其成员持有大量居民信托基金资金，但受到英国皇家特许测量师学会（RICS）制定的服务收费行为准则的约束。这充分体现了行业组织间相互制约和配合的关系。RICS 制定的准则对物业管理公司的服务收费进行规范，确保收费合理、透明，防止企业乱收费，从而保障业主的经济利益。ARMA 则通过对成员的管理，促使其遵守这些准则，共同维护行业的良好秩序。
在规范行业行为方面，各组织间有着明确的分工和紧密的协同。CIH 专注于培养专业人才，为行业输送具备专业知识和技能的从业人员，从源头上提升行业服务质量。ARMA 通过规范租赁管理流程和标准，保障租赁市场的健康发展。PRS 在纠纷产生时及时介入，通过公正的调解和处理，维护各方的合法权益，避免矛盾激化。这些组织相互配合，共同为物业管理行业的健康发展保驾护航。
在监督物业管理公司、保障业主和租户权益方面，行业自律组织建立了一套完善的运行机制。各组织通过制定详细的行业标准，明确物业管理公司的服务内容、质量要求和收费标准，为企业的运营提供明确的指导。同时，实施认证制度，对符合标准的企业给予认可，对不符合标准的企业进行督促整改或取消资格，激励企业提升服务质量。当出现纠纷时，PRS 等组织会启动申诉处理程序，依据相关标准和法规进行调查和调解，确保问题得到妥善解决。
此外，行业自律组织还通过开展定期的检查和评估活动，对物业管理公司的运营情况进行监督。对表现优秀的公司进行表彰和推广，对存在问题的公司进行指导和整改，从而形成一种积极向上的行业竞争氛围，推动整个行业不断提升服务水平，为业主和租户提供更加优质、高效的物业管理服务。这种强行业自律的模式，在英国物业管理行业的稳定发展中发挥着重要作用，也为其他国家提供了宝贵的经验借鉴。
