2025年3月17日，中共中央办公厅、国务院办公厅联合印发《提振消费专项行动方案》（以下简称《方案》），明确提出将“物业服务”等消费条目纳入鼓励外商投资产业目录。这一政策不仅标志着国家对外资开放服务消费领域的决心，更意味着物业服务行业将迎来新一轮的变革与机遇。对物业人而言，这既是行业升级的“催化剂”，也是应对竞争的“发令枪”。
《方案》围绕提振消费部署了8方面30项重点任务，其中“物业服务”被纳入鼓励外商投资目录，背后蕴含着多重战略考量：
▊ 激活内需，推动消费升级
当前中国经济正处于消费驱动转型的关键期。随着城市化进程加速，居民对物业服务的需求已从基础保洁、安保向养老托育、智慧社区、健康管理等多元化延伸。外资的引入将加速服务品质提升，满足居民对高品质生活的追求，进而释放消费潜力。
▊ 以开放促改革，提升行业竞争力
长期以来，国内物业服务行业存在“小散弱”、同质化严重等问题。外资企业凭借成熟的运营模式、技术优势（如智能化管理系统）和精细化服务经验，将倒逼本土企业转型升级。例如，新加坡凯德置地、英国第一太平戴维斯等国际物企的标杆经验，可为国内企业提供借鉴。
▊ 助力“一老一小”民生工程
《方案》强调优化“一老一小”服务供给，包括推进适老化改造、社区嵌入式托育等。外资在养老社区运营、儿童友好型空间设计等领域有丰富经验，其参与将加速相关服务的专业化发展。
▊ 机遇：市场扩容与模式创新
▊ 市场规模持续扩大
2023年中国物业管理市场规模已突破万亿元，而政策加持下，预计到2030年将达2.5万亿元。外资的进入将进一步激活市场，尤其在高端物业、智慧社区、商业综合体等领域形成增量空间。
▊ 服务场景多元化拓展
物业服务边界正从住宅向城市服务延伸。例如，《方案》提及的“老年助餐”“社区托育”等场景，与外资擅长的“物业+养老”“物业+教育”融合模式高度契合。未来，物业企业可能成为社区生活服务的综合运营商。
▊ 技术赋能加速行业智能化
外资企业通常具备较强的数字化能力。例如，美国ServiceMaster的AI巡检系统、日本永旺的智慧能源管理平台等，将推动国内物业在物联网、大数据应用等领域的技术迭代。
▊ 挑战：竞争加剧与能力短板
▊ 本土企业面临“鲶鱼效应”
外资凭借资本实力和品牌溢价，可能抢占高端市场。例如，仲量联行（JLL）已在国内多个城市布局高端写字楼管理，其服务溢价可达本土企业的2-3倍。中小物业企业若无法快速提升专业化水平，可能面临客户流失风险。
▊ 人才与标准化体系亟待完善
外资企业对专业化人才（如设施管理师、客户体验官）的需求将加剧行业“人才争夺战”。同时，国际通行的服务标准（如ISO 41001设施管理体系）可能成为新的竞争门槛。
▊ 盈利模式单一问题凸显
目前国内物业收入仍以基础服务费为主，而外资企业擅长通过增值服务（如租售代理、空间运营）提升利润率。如何突破传统收费模式，是物业人必须破解的课题。
▊ 对标国际，构建差异化竞争力
▊ 深耕细分赛道，打造特色标签
– 养老领域：借鉴日本“介护型物业”模式，提供适老化改造、健康监测等全周期服务。
– 托育领域：学习新加坡“社区儿童中心”经验，探索“物业+教育”的嵌入式托管。
▊ 加速数字化转型
– 引入智慧管理系统（如AI工单调度、能源监控平台），降低运营成本；
– 搭建社区生活服务APP，整合家政、维修、电商等资源，提升用户黏性。
▊ 借力政策，探索合作新模式
▊ 与外资企业“竞合”发展
– 通过合资、技术授权等方式吸收先进经验。例如，绿城服务与龙湖智创生活已尝试引入国际团队优化服务体系。
– 参与城市更新项目，承接政府购买服务（如老旧小区改造、公共设施运维）。
▊ 活用政策支持工具
– 关注地方对普惠托育、适老化改造的补贴（如场地支持、运营补助）；
– 利用专项债券、公积金政策优化资金链（如《方案》允许专项债收购存量房作保障房）。
▊ 夯实内功，筑牢可持续发展基础
▊ 强化人才梯队建设
– 与高校合作开设物业管理专业课程，培养复合型人才；
– 建立内部培训体系，提升员工在客户服务、应急响应等方面的专业技能。
– 与专业培训机构时代普华等机构合作，学习行业新思维新理念新技能。
▊ 推动行业标准化与联盟化
– 参与制定地方服务标准；
– 组建区域物业联盟，通过资源共享降低采购与培训成本。
▊ 从“管理物业”到“运营社区”
物业企业将逐步转型为“社区服务集成商”，通过整合医疗、教育、零售等资源，构建15分钟生活圈。例如，万科“万物云”已尝试接入在线医疗、生鲜配送等第三方服务。
▊ 绿色与低碳成为新方向
《方案》提及“支持换购电动自行车”“推广绿色家电”，物业可在社区充电桩建设、节能改造中挖掘商机。例如，华润隆地已在香港公屋试点无人清洁设备，降低碳排放。
▊ “全球化”与“本土化”并存
外资进入将推动行业与国际接轨，但本土企业凭借对居民需求的深度理解，仍可依托“人情化服务”建立护城河。例如，贵阳中渝物业管家赵庆蒙通过细致服务赢得业主信赖，成为行业典范。
《提振消费专项行动方案》为物业服务行业打开了“开放”与“升级”的双重窗口。对物业人而言，唯有主动拥抱变革，在服务创新、技术应用、人才储备上苦练内功，才能在外资浪潮中立于不败之地。正如中国物业管理协会会长王志宏所言：“未来的物业行业，不属于守成者，而属于敢于破局的人。”
