2025年中央城市工作会议作为新中国成立以来第六次同类会议，对城市发展所处历史方位作出新的判断：我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从“大规模增量扩张”阶段转向“存量提质增效为主”的新阶段。
此前，住房和城乡建设部部长倪虹亦指出，物业管理是重要的民生行业，是落实“城市三分建七分管”理念的重要领域。
存量时代的新形势下，物业管理行业的核心定位正发生深刻转变。对于住宅物业而言，其角色已不再局限于传统的基础“四保一服”，而是以更主动的姿态融入城市发展，广泛地参与城市综合运营，同时更要深度扎根基层，在社区治理中承担更多协同职责。尤其对于老旧小区而言，在更新改造、环境维护、便民服务等场景中，物业企业正逐步成为不可或缺的实施力量，通过专业化服务激活老旧小区的治理效能。
中央城市工作会议强调，建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市为目标，以推动城市高质量发展为主题，以坚持城市内涵式发展为主线，以推进城市更新为重要抓手，大力推动城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效，牢牢守住城市安全底线，走出一条中国特色城市现代化新路子。
会议部署了城市工作7个方面的重点任务。
作为城市治理与民生服务的“最后一公里”，住宅物业管理覆盖千万家庭日常，其服务质量直接影响居民体验与城市宜居度，是城市内涵式发展的基础支撑。深耕社区的住宅物业管理行业，既是社区微观治理核心力量，也是衔接城市公共服务与居民需求的关键纽带，在参与城市更新、优化社区空间、提升居住品质等方面优势显著。
围绕中央城市工作会议中提出的七大重点任务，住宅物业管理将迎来以下三大发展机遇。
▊ 机遇一：「城市更新」催生「社区硬件更新」机遇
在建设富有活力的创新城市与舒适便利的宜居城市部署中，会议明确指出：高质量开展城市更新，充分发挥城市在国内国际双循环中的枢纽作用。加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造。
物业企业作为社区运营的核心力量，可深度融入社区更新改造。从老旧设施升级维护，到社区设备更新改造等，凭借经年累计的服务经验，提升改造后社区的居住品质与运营效率，积极参与城市更新、实现转型发展。
▊ 机遇二：「存量提质增效」激活「社区运营升级」机遇
中央城市工作会议明确，城市发展模式正由大规模增量扩张阶段迈入存量提质增效新阶段。为适配这一变革，会议还提出了“五个转变”的系统性要求，为城市发展路径调整指明方向。
物业企业作为存量资产增值保值的核心运营力量与城市空间的重要运营者，在“存量提质增效”的主基调下，可凭借专业化的空间运维能力与精细化的资源整合水平，深度挖掘社区空间的多元价值 ——不仅可通过优化公共区域规划、升级设施维护等方式提升居住体验，更可在社区商业领域积极探索，通过合理规划商业布局、规范商户管理，既满足居民日常生活需求，又激活社区经济活力。这种对社区空间的综合运营，将助力物业企业跳出传统服务边界，为城市内涵式发展持续注入动力，成为推动城市高质量发展的重要支撑。
▊ 机遇三：「民生需求升级」拓展「生活性服务延伸」机遇
在建设舒适便利的宜居城市和便捷高效的智慧城市部署中，会议明确提出：大力发展生活性服务业，提高公共服务水平，牢牢兜住民生底线。创新城市治理的理念、模式、手段，高效解决群众急难愁盼问题。这为生活性服务的延伸提供了方向与动力，让服务更贴合居民需求。
物业企业在党的领导下，可依托贴近居民的优势，在生活性服务领域向“民生保障 + 治理协同”深度延伸。例如，在养老领域提供专业化照护服务，在矛盾调解中发挥基层协商纽带作用。这些服务既立足解决群众“急难愁盼”，又如同基层治理的“毛细血管”，让“人民城市” 理念在社区落地生根，为民生保障与社区和谐提供有力支撑。
在上述三大机遇下，结合市场形势，物业行业可围绕深度参与城市更新改造，构建空间运营专业，精耕生活性服务场景延伸，扩展城市治理下公共服务，实现从“社区内维护”到“城市级运营”的全维度业务机会拓展。
▊ 社区硬件更新业务机会解析
物业以“微更新”为切入点，在电梯更新与加装、外墙修缮翻新等领域切入，既解决民生痛点，又能依托政策支持与市场需求，打开万亿级增长空间。
（1）电梯更新加装：政策驱动万亿市场
2025年5月，中办、国办印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，明确提出“支持有条件楼栋加装电梯”。此前，国家发展改革委社会发展司司长刘明在新闻发布会上谈到，老旧小区加装电梯“能装尽装”，并指出：“全国光加装电梯的市场大概有2.6万亿元。”据相关数据统计，2019-2024年，全国累计开工改造老旧小区28万个，但加装电梯仅超过13万部，存在巨大缺口，未来还将释放巨量需求。
此外，住宅老旧电梯更新被纳入了超长期特别国债资金的支持范围后，使用15年以上的电梯换新，每台最多可以补贴15万元。部分地方加装类补贴达20–28万元/台（上海封顶28万元），大幅降低居民出资压力。资金来源上，亦允许住房公积金、专项维修资金、共享电梯等多元方式出资，打破“现金不足”僵局，为物业介入提供了政策支撑。
物业作为贴近社区的服务主体，天然具备承接这一需求的优势。从行业布局看，物业企业已主动卡位：TOP30 物企中近6成布局专业工程公司，半数明确将电梯更新与加装纳入业务方向，电梯服务成为部分物企深度发力的重要方向。
（2）外墙修缮翻新：凸显系统维护价值
外墙脱落、保温层老化等问题是老旧小区的高频安全隐患，也是居民投诉的焦点。此前相关政策已明确提出，开展建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修，小区环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造，支持有条件的楼栋加装电梯，改善群众居住条件和生活环境。而根据住建部统计，截至2024年初，全国待改造城镇老旧小区约16万个，涉及居民超4200万户，总建筑面积达40亿平方米。以此为基础，假若按照墙面面积占比10%，涂料/真石漆150元/㎡估计，未来5年市场规模或达3000亿元。
部分地方亦出台政策支持构建“政府补贴+专项维修资金+业主自筹”立面修缮。如绍兴诸暨发布《诸暨市城镇国有土地上既有住宅外墙脱落修缮 “以奖代补” 实施细则》，通过“以奖代补”的形式，重新启动城镇房屋外墙脱落整治工作，对修缮老小区外墙脱落的申请人，奖励210元/平方米的资金补助。
物业企业在墙体外立面整治中具备天然优势，物业日常服务中与业主高频互动，能快速摸清外墙隐患点位、业主诉求及资金顾虑，有效破解“意见难统一”的僵局。并可依托现有工程团队（或联合专业机构）形成“一站式服务”。从初期的安全排查、方案设计，到中期的施工监督、进度协调，再到后期的质保维护，具备从 “零散维修”到“系统整治”的升级能力。
▊ 社区运营升级业务机会解析
中央城市工作会议明确提出的“存量提质增效”的发展主基调，为物业行业参与社区空间运营提供了指引。从空间运营的机遇维度考量，公益性社区空间运营与经营性社区商业运营为两大核心方向。
（1）公益性社区空间运营：深度融入基层治理
在存量社区空间的活化利用中，物业服务企业可通过对配套用房、闲置绿地等存量资源的公益性改造，构建“空间价值激活 + 公共服务增效”的双维体系，成为基层治理的重要参与载体。
功能性民生空间改造如“停车位扩容”“智慧停车场”“共享充电设施”等，精准匹配居民出行同时提升空间效率。福建漳州南山社区在闲置区域设“智慧共享柜”，免费提供轮椅、梯子等工具，既激活空间服务功能，又深化社区互助。
复合型社区生活场景营造如上海杨浦区延吉七村“延七睦邻生活圈”，以睦邻议事厅、睦邻花园等一系列兼具休闲娱乐与基层治理功能的生活空间，让“家”的外延无限扩展，成为“人民城市”的实践地和社区和谐典范。这类空间运营为物业深化便民运维提供契机，通过高频互动强化居民治理参与感。
（2）经营性社区商业运营：着力实现增值创收
在经营性社区商业运营中，通过对接周边商户、组织市集节庆活动，以及在改造空间内引入合作服务等方式，既能凝聚人气、激活空间活力，又能借助商户入驻分成、活动收益分成、服务合作分成等模式，从流量聚合中获取持续稳定的增值收益。
社区商业的本质在于“与社区生态的深度连接”，运营成功与否直接取决于是否与周边社区或与周边居民保持良性有效的双向互动，从便民服务、银发与孩童专属关怀、社商邻里中心、宠物友好等方面，聚焦居民的生活需求，全方位提升社区商业品质。如针对裁剪缝补、家电维修、旧物交易等社区便民需求长期存在供给缺口，通过实施超低租金甚至免租金政策引入，精准解决社区生活中的高频“微需求”。
通过“空间场景重构+情感价值植入”，重塑和丰富“最后一公里”的生活场景。不论是复合空间的解构重组，还是内容创新下从物品交易到情感链接的升级，抑或是主理人共创用个性基因激活社区温度，均聚焦于居民生活的情感枢纽，成为强化社区情感联结的核心路径。如空间形态上，升级社区市集服务场景，建设食集/社区食堂、儿童友好游乐区、开放休憩共享区等，实现功能性空间的复合化营造；在内容创新上，构建陪伴经济下的宠物友好生态，可边骑边逛的商业公园场景下运动社交等，推动从单纯的物品交易向情感链接升级；以及引入本地特色美食主理人、手工文创主理人等，以个性基因激活社区温度。以此，既激活了社区商业的内生动力，又强化了业主与社区的情感联结。
在社区商业运营场景中，凭借与业主之间天然的“亲近感” 与信任基础，物业能够深度联动社区居民，形成独特的运营优势。这种从单纯的空间维护向增值服务运营的转型，正是物业服务企业在 “存量提质增效” 发展导向下，探索业务边界、释放服务价值的有效实践路径。
▊ 生活性服务延伸业务机会解析
2024年，住建部等部门发布《城市社区嵌入式服务设施建设工程实施方案》就明确：支持各地在养老托育、社区助餐、家政等领域积极建设培育一批服务优、重诚信、能带动的“领跑者”企业和服务品牌。
2025 年，在城市更新行动意见中亦提出：开展完整社区建设。要建设安全健康、设施完善、管理有序的完整社区，构建城市一刻钟便民生活圈。通过一系列举措，将社区打造成一个融合养老、托育、休闲娱乐、文化交流等多功能为一体的完整生态。
本次中央政府工作会议亦提出大力发展生活性服务业，牢牢兜住民生底线。在此背景下，物业企业可依托社区场景优势，围绕养老、托育、家政便民等核心领域积极探索，拓展功能性服务边界。其典型服务可涵盖多方面，具体包括但不限于：
（1）居家/社区养老服务：锁定“最后一公里”
人口老龄化在加速，养老已成为摆在国家、社会和家庭面前的重要课题。当“机构太远”，“居家太累”成为养老的痛点之时，嵌入式居家/社区养老正以“小且精”的姿态成为破解中国养老困局的关键。这种模式以社区为载体，可提供助餐、助浴、助医、助洁、助急等一站式服务，精准对接老年人在熟悉环境中的养老需求。据相关数据显示，居家/社区养老市场规模或将突破万亿元。
部分地区已进行有效实践。北京朝阳区推出“养老服务菜单”，提供15分钟助浴、2小时陪诊等37项明码标价服务。广州试点“养老管家”制度（每300户配1名持证顾问），助餐，助浴和健康管理等业务，月客单价预估可达1000元。物业可借鉴这类模式，联合专业机构提供定制化服务，在居家/社区养老市场蓄势发力。
（2）适老化改造：政策补贴助力
2024年，民政部等 24 部门联合印发《关于进一步促进养老服务消费 提升老年人生活品质的若干措施》，在加强养老服务设施设备和产品用品研发应用方面，将居家适老化改造所用物品和材料购置纳入消费品以旧换新行动重点支持范围，抓紧制定出台一批适老化产品生产制造、安装、服务标准。2025年以来全国多地都启动了以旧换新居家适老化改造补贴行动。
另根据民政部数据，2024年底我国60岁以上人口达3.1亿。假设每两名老人按一户计算，老年家庭户数约1.55亿。按照“9073”养老比例和60%（第四次中国城乡老年人生活状况抽样调查）家庭有改造需求估计，全国就有9300万套房屋需要进行改造。如果按照每套5000元保守估计，2025年家庭适老化改造C端市场规模预估达到4600亿元。政策与需求的双重驱动，让社区成为养老产业的主战场。庞大的市场需求为物业企业提供了广阔的施展舞台。
物业企业在适老化改造领域具有天然优势，“最贴近居民”的属性让其能够精准把握老年人需求，众多物业企业已积极布局并取得成效。如长江物业作为首批承接居家适老化改造工作的国企，成功将多个小区申报为试点小区，结合老人实际情况实施“一户一方案”的定制式服务，有效提升了老年人居家养老的品质。北京宝石花物业在总部赋能下，提前布局老旧小区适老化改造及美居业务，主动对接合作企业，探索增值业务新的创效点。
（3）社区托育服务：实现“家门口响应”
2024 年党的二十届三中全会提出加强普惠育幼服务，支持社区嵌入式托育等模式。2025 年 7 月，七部门发文要求以地市为单位规划社区托育网络，利用现有资源提供低费场地。据相关数据显示，中国托育行业市场规模已经突破1500亿元。
物业企业在社区托育领域机遇显著。国务院在《关于促进服务消费高质量发展的意见》中提出，“鼓励有条件的物业服务企业与养老、托育、餐饮、家政等企业开展合作,发展“物业服务+生活服务”模式。”物业深耕社区，凭业主信任精准对接需求，且基础服务能为托育保障安全整洁。部分地区已有社区托育实践案例，如内蒙古鄂尔多斯新园社区的“萌宝驿站”，满足就近托育需求。物业可借鉴其模式，按区域人口结构定制托育服务。
（4）社区家政服务：缺口待补
国家发展改革委在2024年11月份的新闻发布会上表示，目前我国家政服务业市场规模已超过万亿元，从业人员超过3000万人。初步估算家政用工缺口超过2000万。多部门亦联合出台《关于深化家政服务业产教融合的意见》，旨在加强家政人才教育培养和从业人员技能提升。
物业企业具有独特的“围墙优势”，与业主的日常生活紧密相连，拥有天然的“亲近感”与信任基础，这是其家政服务中的核心优势。凭借与业主的高频次互动和对社区环境的深度熟悉，物业能够精准洞察业主在家政服务方面的多元需求。在服务开展模式上，物业企业拥有多种选择。一方面，具备条件的物业企业可自主开设家政服务，如，物业原本的保洁人员经过进一步培训，即可投入到家政服务中，实现人力资源的高效利用。另一方面，物业企业也可与专业家政企业开展合作，推动家政服务专业化、标准化。
中央城市工作会议定调下，物业管理行业定位亦发生深刻转变。通过深度参与城市更新破解民生痛点，精耕空间运营响应“存量提质”要求，构建嵌入式服务织密民生网络，物业不仅实现自身规模与价值提升，更将成为推动“人民城市”建设的核心力量。
